இந்தி நடிகர் அக்‌ஷய் குமார் 4 வீடுகளை விற்றதன் மூலம் அடைந்த லாபம் எவ்வளவு?

பிரபல இந்தி நடிகர் அக்‌ஷய் குமார் சமீபத்தில் நான்கு வீடுகளை விற்றதன் மூலம் அடைந்த லாபம் பற்றி செய்தி பரபரப்பாகப் பேசப்பட்டது.

வெறும் 9 ஆண்டுகளில் ரூ.7 கோடி அளவுக்கு அவர் லாபம் அடைந்தது பற்றி பலரும் பெருமையாகப் பேசினார்கள். ஆனால், அவர் உண்மையில் அடைந்த லாபம் எவ்வளவு, அது கூட்டு வட்டி வளர்ச்சியில் எத்தனை சதவிகிதம் என்கிற கணக்கை யாரும் பார்க்காமலே இது மிகப் பெரிய லாபம் என்று புகழ்ந்தார்கள்.

உள்ளபடி அவர் அடைந்த லாப விகிதம் எவ்வளவு என்கிற கணக்கைப் பார்ப்போமா?

இந்தி நடிகர் அக்‌ஷய் குமார் கடந்த 2017-ஆம் ஆண்டு மும்பையில் ரூ.12.70 கோடிக்கு நான்கு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை வாங்கினார். இந்த ஆண்டு ஜுன் மாதம் அந்த நான்கு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளையும் ரூ.19.50 கோடிக்கு விற்பனை செய்தார். இதன் மூலம் அவர் அடைந்த ரூ.6.80 கோடி. இது ஏறக்குறைய 60%. ஆண்டுதோறும் அடைந்த லாபம் (CAGR) 5%. மேலோட்டமாகப் பார்க்கும்போது, 'அட, இது நல்ல லாபம்தான்' என்று சொல்லத் தோன்றும்.

ஆனால், ரியல் எஸ்டேட்டில் அதாவது, வீடு, ஃப்ளாட், மனை வாங்கும்போது செய்யப்படும் பல செலவுகளை நாம் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்வதே இல்லை. அந்தச் செலவுகளைக் கணக்கில் சேர்த்தால், அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு மனைகளை விற்றதன் மூலம் அக்‌ஷய் குமார் ஆண்டுதோறும் அடைந்த லாபம் 5% அல்ல; வெறும் 2.5% மட்டுமே என்கிறார்கள் நிதி நிபுணர்கள். அது எப்படி?

வீடு, ஃப்ளாட், மனை என்று வாங்கும்போதும் விற்கும்போதும் நாம் கணக்கில் சேர்த்துக்கொள்வதே இல்லை. அப்படிச் சேர்க்கத் தவறும் செலவுகள் என்னென்ன?

1. பொதுவாக, நாம் ஒரு வீடு அல்லது ஃப்ளாட் அல்லது மனை வாங்கும்போது, அதற்குத் தரும் விலையை மட்டுமே கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கிறோம். ஒரு வீட்டின் விலை ரூ.80 லட்சம் அல்லது ஒரு ஃப்ளாட்டின் விலை ரூ.60 லட்சம் அல்லது ஒரு மனை விலை ரூ.30 லட்சம் என அதை விற்பவருக்குத் தரும் பணத்தை மட்டுமே செலவாகக் கருதுகிறோம்.

வீடு, ஃப்ளாட் அல்லது மனையை வாங்கும்போது நாம் தரும் பணம் என்பது அடிப்படைச் செலவுதான். ஆனால், அந்தப் பணத்தைத் தருவதினால் மட்டுமே அது நமக்கு சொந்தமாகிவிடாது. அந்த வீட்டையோ அல்லது மனையையோ நம் பெயருக்கு மாற்றிப் பதிவு செய்ய மேலும் சில லட்சங்கள் செலவாகும். சில லட்சங்களையும் சேர்த்துத்தான் அந்த வீடு அல்லது மனை வாங்க நாம் செய்திருக்கும் மொத்த செலவைக் கணக்கிட வேண்டும்.

உதாரணமாக, வீட்டின் விலை ரூ.80 லட்சம்; அதைப் பத்திரப்பதிவு செய்ய ரூ.6 லட்சம் எனில், வீடு வாங்க செய்த மொத்த செலவு ரூ.86 லட்சம் என்றுதான் நாம் கணக்கிட வேண்டும்.

அது மட்டுமல்ல, வீடு அல்லது மனையை வாங்கும் 90% பேர் நேரடியாக விற்பனையாளரிடம் இருந்து வாங்குவதில்லை. ஒரு புரோக்கர் மூலமாகத்தான் வாங்குகிறார்கள் என்பதால், அவருக்கு 1% முதல் 2% வரை புரோக்கர் கட்டணம் தரவேண்டியுள்ளது. ரூ.80 லட்சம் தந்து வீடு வாங்குகிறோம் எனில், ரூ.1.60 லட்சம் புரோக்கர் கட்டணமாகத் தரவேண்டியுள்ளது. இதையும் சேர்த்தால், வீடு வாங்க நாம் செய்த மொத்த ரூ.87.60 லட்சம் என்கிற அளவுக்கு உயர்ந்துவிடுகிறது.

2. இரண்டாவது முக்கியமான விஷயம், அந்த வீடு அல்லது மனைக்காக நாம் கட்டும் பராபரிப்புச் செலவு. ஒரு வீடு என்று வரும்போது சொத்து வரி, குடிநீர் குழாய் வரி, கழிவுநீர் வெளியேற்றும் வரி எனப் பல விதமான வரிகளை ஆண்டுக்கு இரண்டு முறை கட்டவேண்டியிருக்கிறது. சாதாரணமாக, ஒரு வீட்டுக்கு ஒரு ஆண்டுக்கு ரூ.10 ஆயிரமாவது இதற்கு செலவு ஆகிறது. இந்த செலவுகளை எல்லாம் வீட்டுக்காக செய்த செலவுகள் என்று சேர்த்துத்தான் கணக்கிட வேண்டும்.

3. ஒருமுறை வீடு வாங்கிவிட்டால், அதை அப்படியே வைத்திருக்க முடியாது. வீட்டை நம் வசதிக்கேற்ப மாற்றும்போது செய்யும் செலவுகளையும், ஐந்து ஆண்டுகளுக்கு ஒருமுறை பெயிண்ட் அடிக்க ஆகும் செலவுகளையும் வீட்டின் மதிப்பில் சேர்க்க வேண்டும். அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு எனில், மாதந்தோறும் செய்யப்படும் பராபரிப்புச் செலவை வீட்டின் மதிப்பில் சேர்க்க வேண்டும். மனை எனில், அதைப் பாதுகாப்பாக வைத்திருக்க காம்பவுண்ட் சுவருக்கான செலவையும் அதன் மதிப்பில் சேர்க்க வேண்டும்.

4. முக்கியமாக, வீட்டை விற்கும்போது புரோக்கருக்குத் தரும் கமிஷனை லாபத்தில் இருந்து கட்டாயமாகக் கழிக்க வேண்டும். அதைவிட முக்கியமாக, வீடு விற்பனை மூலம் கிடைக்கும் லாபத்திற்கு எவ்வளவு வரி கட்டவேண்டுமோ அதையும் லாபத்திலிருந்து கழிக்க வேண்டும்.

5. வீட்டை வாடகைக்கு விட்டிலிருந்தால், அதன் மூலம் கிடைக்கும் வருமானத்தை வீடு விற்பனை மூலம் கிடைக்கும் லாபத்துடன் சேர்த்துக் கணக்கிட வேண்டும்.

இந்தச் செலவுகளையும் வரவுகளையும் கணக்கெடுத்த பிறகு வீடு விற்பனை மூலம் நமக்குக் கிடைத்த லாபத்தைக் கணக்கிட வேண்டும். அப்படிக் கணக்கிடும்போது அதை நிகர (absolute) மதிப்பில் கணக்கிடக் கூடாது. உதாரணமாக, ஒரு வீட்டை ரூ.30 லட்சத்துக்கு வாங்கினீர்கள். 15 ஆண்டுகள் கழித்து அதை ரூ.1 கோடிக்கு விற்கிறீர்கள் எனில், ரூ.70 லட்சம் லாபம் என்று கணக்கிடக் கூடாது.

ஆனால், இன்றைக்குப் பலரும் அப்படித்தான் கணக்கிடுகிறார்கள். அப்படிக் கணக்கிட்டுப் பார்த்து, வீடு விற்பனை மூலம் மிகப் பெரிய லாபத்தை அடைந்துவிட்ட மாதிரி பெருமைப்பட்டுக் கொள்கிறார்கள். ஆனால், வீடு விற்பனை மூலம் கிடைத்த லாபம் வரி கட்டியது போக மீதமுள்ள தொகையை ஆண்டுதோறும் கிடைத்த கூட்டு வளர்ச்சி விகித (Compound Annual Growth Rate) அடிப்படையில் கணக்கிட வேண்டும்.

உதாரணமாக, இதுவரை செய்த செலவுகளைச் சேர்த்தபின் வீட்டின் மதிப்பு ரூ.40 லட்சம்; வரி கட்டியது போக, கிடைத்தது ரூ.96 லட்சம். ஆக, லாபம் ரூ.56 லட்சம். இது சதவிகித அடிப்படையில் பார்த்தால், 140% லாபம். ஆனால், 15 ஆண்டுக்கு ஆண்டுதோறும் கிடைத்த கூட்டு வளர்ச்சி விகித அடிப்படையில் கணக்கிட்டால் அது வெறும் 6.01% மட்டுமே! 6.01% லாபம் என்பது வங்கி எஃப்.டி மூலம் கிடைக்கும் லாபத்துக்கு ஒப்பானது. அதாவது, வீடு வாங்கிய பணத்தை வங்கி எஃப்.டி.யில் வைத்திருந்தாலே அந்த லாபம் கிடைத்திருக்கும்.

ஆனால், 15 ஆண்டு காலத்தில் பங்குச் சந்தை சார்ந்த சரியான மியூச்சுவல் ஃபண்ட் திட்டத்தில் முதலீடு செய்திருந்தால், 12% லாபம் கிடைத்திருக்கும். அதாவது, ரூ.30 லட்சம் ரூ.1.64 கோடியாகப் பெருகி இருக்கும். ஆக, வீடு விற்பனை மூலம் கிடைத்த லாபத்தை மொத்தமாகக் கணக்கிடுவதற்கும், ஆண்டுதோறும் கூட்டு வட்டி வளர்ச்சி அடிப்படையில் கணக்கிடுவதற்கும் லாப விகிதம் எவ்வளவு வித்தியாசப்படுகிறது பாருங்கள்!

இந்த ஆண்டுதோறுமான கூட்டு வளர்ச்சி அடிப்படையில் லாப விகிதத்தைக் கணக்கிடுவது கடினமானதா என்று கேட்டால், இல்லவே இல்லை. CAGR Calculator என்று கூகுளில் தேடினாலே பல நூறு கால்குலேட்டர்கள் நமக்குக் காட்டும்.

அதில் ஒரு கால்குலேட்டரை டவுன்லோட் செய்து, முதலில் நாம் கட்டிய பணம், இப்போது நமக்குக் கிடைக்கும் பணம், இடைப்பட்ட ஆண்டுகள் எத்தனை என்கிற விவரங்களைச் சொன்னாலே, ஆண்டுதோறும் கிடைத்த கூட்டு வளர்ச்சி எவ்வளவு என்பதை அடுத்த நொடியில் சொல்லிவிடும்.

வீடு, மனை மூலமாகக் கிடைக்கும் லாபம் மட்டுமல்ல, எந்த முதலீடாக இருந்தாலும், ஆண்டுதோறும் கூட்டு வளர்ச்சி விகித அடிப்படையில் கிடைக்கும் லாபம் எவ்வளவு என்பதைக் கணக்கிட நாம் கற்றுக்கொண்டால், எது சிறந்த முதலீடு என்பதை நம்மால் எளிதாகக் கண்டுபிடித்துவிட முடியும்!

முதலீட்டு ஆலோசனை வேண்டுமா?

வெளிநாடு மற்றும் இந்தியாவில் வசிப்பவர்கள் தங்கள் முதலீட்டை சரியானபடி அமைத்துக்கொள்ள ஆலோசனை பெற, பின்வரும் லிங்கினைக் கிளிக் செய்து, தங்கள் பெயரைப் பதிவு செய்துகொள்ளுங்கள்...

வெளிநாட்டில் வசிப்போருக்கு: https://calendly.com/calendar-labham/schedule-call-with-labham-nri

இந்தியாவில் வசிப்போருக்கு: https://calendly.com/calendar-labham/schedule-call-with-labham-vikatan-com

Labham Youtube Channel: www.youtube.com/@labham_money

Labham Website: https://labham.money/tamil

முதலீட்டாளர்களின் கவனத்துக்கு:

மியூச்சுவல் ஃபண்ட் முதலீடுகள் சந்தை அபாயங்களுக்கு உட்பட்டவை. இதில் முதலீடு செய்யும்முன் திட்டம் தொடர்பான அனைத்து ஆவணங்களையும் கவனமாகப் படித்துப் பார்த்து, சுயமாக முடிவெடுக்க வேண்டுகிறோம்!