Simply சட்டம்: சொத்து வாங்கப் போறீங்களா... இதையெல்லாம் தெரிஞ்சிக்காம இறங்காதீங்க! | Property Legal

சட்டம் ஒரு நாட்டில் குடிமக்கள் வாழ்வதற்கான ஓர் உரிமையைக் கொடுக்கிறது. ஆனால் அந்த உரிமை பல மக்களுக்குச் சென்று சேர்வதில் சில பிரச்னைகள் இருக்கின்றன. மக்கள் சட்டம் என்றாலே நமக்கு புரியாத ஒரு விஷயம்... ரொம்ப கஷ்டமான விஷயம் என்கிற எண்ணத்தில் இருக்கிறார்கள். ஆனால் அப்படியெல்லாம் கிடையாது, உங்களாலும் சட்டத்தை எளிமையாகப் புரிந்துகொள்ள முடியும் என்பதை எடுத்துக்காட்டுகிறது `சிம்ப்ளி சட்டம்' தொடர்.

முதல் பாகத்தில், நிலம், பிளாட் வாங்கும் முன்பு கவனிக்க வேண்டிய விஷயங்கள் குறித்து விளக்குகிறார் ஜோல்விட் (Zolvit) நிறுவனத்தின் Legal Head தாமினி.

வருடத்திற்கு 40 லட்சம் வழக்குகள் பதியப்படுகின்றன. அதில் 66% வழக்குகள் சொத்துகள் சம்பந்தமான வழக்குகள் பதியப்படுவதாக புள்ளி விவரங்கள் தெரிவிக்கின்றன. எப்படி ஒரு சொத்தை பாதுகாப்பாக வாங்குவது என்பன உள்ளிட்ட விவரங்களை தெரிவிக்கிறார், ஜோல்விட் (Zolvit) நிறுவனத்தின் Legal Head தாமினி.

``வழக்குகள் பொதுவாக பாகப்பிரிவினை பிரச்னைகள் மூலம் வரலாம். குடும்பத்துக்கு உள்ளே நடக்கின்ற பாகப்பிரிவினையின் போது பிரச்னைகள் வரலாம். இதனை நாம் குடும்பத்துக்கு உள்ளே நடக்கின்ற பார்ட்டிஷன் பிரச்னை என்று சொல்லுவோம். நமக்கு சொத்தை விற்றவர் அவருக்கு முழு உரிமை இல்லாத ஒரு சொத்தை நமக்கு விற்று இருக்கலாம். இல்லையென்றால் ஒரு பில்டர் - பையர் பிரச்னையாக இருக்கலாம். இன்றைக்கு பொதுவாக எல்லோரும் பில்டர்ஸ்களிடம் தான் சொத்துகள் வாங்குகின்றனர். அந்த பில்டர்ஸ் சொத்துகளுக்கான உரிமையை தாமதமாக கொடுப்பது, தரம் தாழ்ந்த சொத்துகளைக் கொடுப்பது போன்ற பிரச்னைகள் அதிகமாக இருக்கிறது.

இதை தவிர்த்து ஆக்கிரமிப்பு பிரச்னைகள் உள்ளன. அரசாங்கம் ஒரு சில நிலங்களை கையகப்படுத்துகிறார்கள் இல்லையா அந்த பிரச்னையும் வரலாம். இல்லையென்றால் பக்கத்து வீட்டுக்காரர்களிடம் இருந்தும் பிரச்னைகள் வரலாம். அவர்கள் ஒரு அடியை கூடுதலாக எடுத்துக்கொண்டு இருந்திருக்கலாம். இதெல்லாம் தான் பொதுவாக சொத்துகள் வாங்கும் பொழுது வருகின்ற பிரச்னைகள்."

``இது ஒரு சாதாரண செக்லிஸ்ட் தான். இதனை சரிபார்க்க நமக்கு நிறைய அரசாங்க வலைதளங்கள் உள்ளன. இந்த செக் லிஸ்ட் என்பது லேண்ட் வாங்குகிறீர்களா, பெரிய பில்டிங் வாங்குகிறீர்களா, அப்பார்ட்மெண்ட் வாங்குகிறீர்களா என்பதை பொறுத்து மாறுபடும். உதாரணத்திற்கு நீங்கள் ஒரு லேண்ட் வாங்குகிறீர்கள் என்றால், நீங்கள் அதனுடைய மூல பத்திரத்தை முதலில் பார்க்க வேண்டும். அதாவது தாய் பத்திரம் என்று அதனை சொல்லுவார்கள். எனக்கு விற்பவர்களுக்கு முன்பு யார் விற்றது, அதற்கு முன்பு அந்த சொத்துகளை யார் வைத்திருந்தார்கள் என்பதனை கண்டிப்பாக சரி பார்க்க வேண்டும். எந்த இடத்திலும் இந்த செயின் பிரேக்காக கூடாது. இதனை கண்டிப்பாக நாம் சரி பார்க்க வேண்டும். இதனை நாம் செயின் ஆஃப் டாக்குமெண்ட் என்று சொல்கிறோம்.

இதனை தவிர்த்து அவர்கள் பெயரில் பட்டா இருக்கிறதா, அவர்கள் அதற்கான வரியை சரியாகச் செலுத்திக்கொண்டு வருகிறார்களா என்பதை சரிபார்க்க வேண்டும். இதுபோக இந்த செயின் ஆஃப் டாக்குமெண்டை சரி பார்க்க வில்லங்க சான்றிதழ் என்பது உள்ளது. இந்த வில்லங்க சான்றிதழில் அந்த லிங்க் சரியாக வந்துகொண்டே இருக்கும். A என்பவர் Bக்கு விற்கிறார். B என்பவர் Cக்கு விற்கிறார். C என்பவர் Dக்கு விற்கிறார். D எனக்கு விற்கிறார் என வில்லங்க சான்றிதழ் மூலம் நமக்கு ஒரு உறுதி கிடைக்கும்.

சர்வே நம்பர் என்பது நமக்கு எப்படி அட்ரஸ் இருக்கிறதோ, அந்த மாதிரி வருவாய்த் துறையிடம் ஒரு நம்பர் இருக்கும். அந்த நம்பர் தான் சர்வே நம்பர். அந்த சர்வே நம்பர் வில்லேஜ் டேட்டையும் கொடுத்தாலே நமக்கு வில்லங்க சான்றிதழ் கிடைக்கும். இது ஒரு அடிப்படையான தகவல். D என்பவர் தான் நமக்கு முறையாக விற்கிறாரா என்பதனை இது சுட்டிக்காட்டிவிடும். tnreginet.gov.in என்னும் அரசாங்கத்தினுடைய இணையதளத்தை பயன்படுத்தி நாம் வில்லங்க சான்றிதழை சரி பார்த்துக் கொள்ளலாம். இதுதான் ஒரு லேண்ட் வாங்குவதற்கு நாம் பார்க்க வேண்டிய விஷயங்கள்.

``ஒரு பில்டிங் வாங்குறீங்க அப்படின்னா... அந்த பில்டிங் சரியான அப்ரூவல் உடன் கட்டப்பட்டிருக்கிறதா என்பதை நாம் கண்டிப்பாக பார்க்க வேண்டும். கார்ப்பரேஷன் எல்லைக்குள் இருந்தால் சிஎம்டிஏ (CMDA) அப்ரூவல் இருக்கிறதா என்பதனை நாம் பார்க்க வேண்டும். கார்ப்பரேஷன் எல்லைக்குள் இல்லாமல் இருந்தால் DTCP அப்ரூவல் இருக்கிறதா என்பதனை சரிபார்க்க வேண்டும். நீங்கள் நிறைய விளம்பரங்களில் பார்த்திருப்பீர்கள் இது டிடிசிபி அப்ரூவல் பெற்றது, சிஎம்டிஏ அப்ரூவல் பெற்றது என்ற விவரங்களை கூறுவார்கள். அதனை அவர்கள் பெற்றிருக்கிறார்களா என்பதனை நாம் முறையாக சரி பார்க்க வேண்டும். அந்த அப்ரூவல் எல்லாவற்றிலும் ஒரு லைஃப் டைம் இருக்கிறது. டிடிசிபி அப்ரூவலுக்கு எட்டு வருட லைஃப் டைம் என்பது உள்ளது. அந்த காலகட்டத்திற்குள் இந்த ப்ராஜெக்ட்டை முடித்து விடுவோம் என்று கூறி தான் அந்த அப்ரூவல் அவர்கள் பெறுகிறார்கள். எனவே நாம் அந்த காலகட்டத்திற்குள் வாங்குகிறோமா என்பதனை எல்லாம் சரி பார்க்க வேண்டும்.

லேண்ட்க்கு லே-அவுட் அப்ரூவல் (LA) என்பது கொடுப்பார்கள். லோக்கல் பிளானிங் அத்தாரிட்டி என்பவர்கள் இந்த அப்ரூவல் கொடுப்பார்கள். ஒரு பெரிய 10 ஏக்கர் நிலத்தை பிரிவினை செய்து ஒரு பார்க், ஒரு காமன் ஏரியா, சாலை என எல்லாவற்றையும் அமைத்து, சதுர அடியாக பிரித்து ஒரு கிரவுண்டையோ அல்லது அரை கிரவுண்டையோ விற்கிறார்கள் என்றால், அதற்கு ஒரு லேஅவுட் அமைக்க ஒரு அத்தாரிட்டி அந்த ப்ரோமொடருக்கு இருக்க வேண்டும். இதில் நான் சரியான பிளான் தான் செய்திருக்கிறேன். சரியான முறையில் தான் சாலை எல்லாம் அமைத்திருக்கிறேன் என்பதை சொல்லித்தான் அந்த அப்ரூவல் வாங்குகிறார்கள். இது லேண்ட் வாங்குவதற்கான முக்கியமான அப்ரூவலாக பார்க்கப்படுகிறது.

பில்டிங் அப்ரூவல் வாங்கும் பொழுது தொடக்கச் சான்றிதழ் (Commencement Certificate) என்று ஒன்று கொடுப்பார்கள். முழுவதும் கட்டுமானம் செய்த பில்டிங் வாங்குகிறீர்களா, கட்டிக் கொண்டிருக்கும் கட்டடத்தை வாங்குகிறீர்களா என்பதனை பார்க்க வேண்டும். கட்டிக் கொண்டிருக்கும் கட்டடத்தை வாங்கும் பொழுது தொடக்க சான்றிதழ் என்ற சான்றிதழ் வாங்க வேண்டும். கட்டி முடிக்கப்பட்ட கட்டடத்துக்கு நிறைவு சான்றிதழ் (Completion Certificate) பெற வேண்டும். நிலம் மற்றும் பகுதிக்கு ஏற்றவாறு அத்தாரிட்டி என்பது மாறுபடும். இதனை நாம் ஒரு வழக்கறிஞரிடம் கொடுத்து சரி பார்த்துக் கொண்டால் நமக்கு நல்லது."

``வங்கி முதலில் ஒரு லீகல் ஒப்பினியன் என்பதை பார்ப்பார்கள். ஆனால் வங்கி கடன் கொடுப்பது என்பது உங்களின் சொத்து மதிப்பு மட்டும் வைத்து அல்ல. வீட்டுக் கடனில் உங்களுடைய சொத்து மதிப்பை மட்டும் அவர்கள் கணக்கில் எடுத்துக் கொள்வதில்லை. கடனை திருப்பி செலுத்தும் தகுதியை நீங்கள் பெற்று இருக்கிறீர்களா என்பதனை தான் அவர்கள் பார்ப்பார்கள். வங்கியின் முதன்மையான நோக்கம் நீங்கள் அந்த கடனை திருப்பி கட்ட இயலுமா என்பதுதான் அவர்கள் முதலில் பார்ப்பார்கள். அதற்கு தான் உங்களுடைய சம்பளம், வருமான வரி தாக்கல் உள்ளிட்ட விவரங்களை வாங்கிக் கொள்கிறார்கள். வங்கி கடனில் உள்ள சொத்துகளும் வழக்குகளில் சிக்கி உள்ளன. எனவே வங்கி கடன் தருகிறது என்று நம்பி அந்த சொத்தை வாங்குவது என்பது சரியானது அல்ல. அதை மட்டுமே நாம் நம்பக் கூடாது."

``முன்தொகை என்பது ஒரு டோக்கன் அட்வான்ஸ் என்று சொல்லலாம். ஒரு பிராபர் அட்வான்ஸ் (Proper Advance) என்று சொல்வார்கள். இன்றைய காலகட்டத்தில் ஒரு டோக்கன் அட்வான்ஸ் கொடுத்தால் தான் டாக்குமெண்ட் கையில் கொடுப்பேன் என்று நிறைய பேர் ரொம்ப கண்டிப்பாக சொல்கிறார்கள். பிராப்பர் அட்வான்ஸ் (Proper Advance) என்பது 50 லட்சம் மதிப்புள்ள சொத்தை நீங்கள் வாங்கும் பொழுது 5 லட்சம் மேல் பணத்தை கொடுக்கும் பொழுது அதனை கண்டிப்பாக ஒரு அக்ரிமெண்ட் போட்டுவிட்டு அதனை பதிவு செய்துவிட்டு அதன் பிறகு தான் நாம் விற்பனையை உறுதிப்படுத்த முடியும். Buyer Beware என்று சட்டத்தில் சொல்லுவார்கள். வாங்குபவர்கள் தான் கவனமுடன் இருக்க வேண்டும் என்று சட்டத்தில் உள்ளது. பத்து சதவீதத்துக்கு மேல் நாம் ஒரு அட்வான்ஸ் கொடுக்கிறோம் என்றால் அதனை நாம் தான் முறையாக டாக்குமெண்ட் போட்டுக்கொள்ள வேண்டும். முறையாக பதிவு செய்துகொள்ள வேண்டும்.

டோக்கன் அட்வான்ஸில் ஒரு லட்சம் கொடுங்கள், அப்போதுதான் நாங்கள் பிராப்பர்ட்டி டாக்குமெண்ட் கொடுக்கிறோம் என்று கூறுவார்கள். ஒரு லட்சம் ரூபாய் என்பது ஒரு சாமானியனுக்கு பெரிய தொகை ஆகும். அப்போது நீங்கள் ஒரு சாதாரணமான அக்ரிமெண்ட் போட்டுக் கொள்ளுங்கள். நான் ஒரு லட்சம் கொடுத்துவிட்டு ஒரு வருடம் கழித்து அல்லது ஆறு மாதம் கழித்து வரும் போது இந்த பிராப்பர்ட்டி எனக்கு பிடிக்கவில்லை என்று கூறினால், எனக்கு நீங்கள் எந்த விதமான தொகையும் திருப்பி தர தேவையில்லை. ஆனால் ஒரு லட்சம் கொடுத்த பிறகு என்னுடைய வழக்கறிஞர் டைட்டில் கிளியரன்ஸ் கொடுக்க வில்லை எனும் பட்சத்தில் எனக்கு நீங்கள் மொத்த தொகையோ அல்லது 90% திருப்பி தர வேண்டும் என்ற சாதாரணமான அக்ரிமெண்ட் போட்டுக்கொள்ள வேண்டும்.

``பிராப்பர்ட்டி என்னும் பொழுது கைடுலைன் வேல்யூ என்று ஒரு மதிப்பை அரசாங்கம் நிர்ணயிக்கும். அந்த மதிப்பு வருடா வருடம் கூடிக்கொண்டே செல்லும். சென்ற வருடம் சென்னையின் பிராப்பர்ட்டி வேல்யூ 40 % வரை அதிகரித்தது. எந்த ஏரியாவில் அந்த பிராபர்ட்டி இருக்கிறது என்பதனை பொறுத்து அரசாங்கம் நிர்ணயிக்கும். இது ஒரு சதுர அடிக்கு ரூபாய் 1500 முடிதல் ஒரு சதுர அடிக்கு ரூபாய் 3500 வரை என அந்தப் பிராப்பர்ட்டி இருக்கும் இடத்தை பொறுத்து மாறுபடும். இதனைத் தாண்டி மார்க்கெட் வேல்யூ என்று ஒன்று உள்ளது.

நான் ஒரு பிராப்பர்ட்டியை விற்கிறேன் என்றால், அரசாங்கம் வைத்துள்ள விலையை அடிப்படையாக வைத்துக் கொண்டு பிராப்பர்ட்டி அருகில் ஒரு ஸ்கூல் வருகிறது, மெட்ரோ ஸ்டேஷன் வருகிறது, ஷாப்பிங் மால், இண்டஸ்ட்ரி போன்றவை வருகிறது என்றால் எனது பிராப்பர்ட்டி வேல்யூவை கூடுதலாக வைப்பேன். இன்றைக்கு இதுதான் வேல்யூ நான்கு வருடம் கழித்து இந்த வேல்யூ அதிகரிக்கும் என்பதனை அறிந்து மார்க்கெட் வேல்யூ ஒன்றை விற்பவர் தீர்மானிப்பார். அந்த மார்க்கெட் விலையை வாங்குபவர்கள் எப்படி சரி பார்க்கலாம் என்றால், இன்றைக்கு காலகட்டத்தில் நிறைய ஆப்ஸ்கள் அதற்கு உபயோகமாக உள்ளன. அந்த ஆப்ஸ்களை வைத்துக்கொண்டு ஒரு சதுர அடிக்கு இவ்வளவு ரூபாய் விற்கப்படுகிறது என்பதனை நாம் அறிந்து கொள்ள முடியும்."

``ஒரு கிரைய பத்திரத்திற்கு 9% ஸ்டாம்ப் டூட்டி மற்றும் பத்திரப்பதிவு கட்டணம் செலுத்த வேண்டி வரும். எவ்வளவு விலைக்கு நாம் வைக்கிறோமோ அந்த விலையை நாம் டாக்குமெண்டில் குறிப்பிடுவோம். அந்தத் தொகையில் 9% ஸ்டாம்ப் டியூட்டி கட்ட வேண்டும்.

Annexure - 1A என்று ஒரு படிமம் சேல் டீடில் குறிப்பிடுவார்கள். அதில் அந்த பில்டிங் ஆர்சிசி ரூப் இருக்கிறதா, எத்தனை தளங்கள் உள்ளன, தேக்கு மரங்கள் பயன்படுத்தப்பட்டிருக்கிறதா, என்பன குறிப்பிட்டு அதற்கும் பில்டிங் வேலைக்கும் சேர்த்து 9% கட்ட வேண்டி வரும். இதனை பத்திரப்பதிவு செய்யும் பொழுது அரசாங்கம் தரப்பில் இருந்து களப்பணி செய்து அதனை ஆய்வு செய்வார்கள். குறிப்பிட்டபடி அந்த பில்டிங் மதிப்புடையதா என்பதனை ஆய்வு செய்வார்கள்.

சட்டப்படி, பிராப்பர்டி வாங்குபவர்கள் தான் இந்த ஸ்டாம்ப் டூட்டியை கட்ட வேண்டும். இன்றைய காலகட்டத்தில் ஆன்லைன் மூலம் பிராப்பர்ட்டி வாங்குபவர்கள் ஸ்டாம் டியூட்டியை tnreginet தளத்தில் செலுத்துகின்றனர். பிராப்பர்டி வாங்கும் பொழுது முன்கூட்டியே நாம் ஸ்டாம் டூட்டி பத்திர பதிவு கட்டணம் எல்லாம் எவ்வளவு என்பதை கேட்டு அறிந்து கொள்ள வேண்டும்.

சொத்து சார்ந்த சட்ட பிரச்னை இருக்கிறதா? Legal Opinion தேவையா? இந்த Link-ஐ க்ளிக் செய்யுங்கள்

https://www.vikatan.com/vikatan-zolvit?utm_source=vikatan